当前位置:主页 > 走进晋江 > 视频报道 > > 视频报道

上海:城市在发展,房价在等人

来源:未知    访问次数为: 次    时间:2019-06-04 13:27    字体大小:

“善意”这个词我纠结了很久,但是对于上海这座特殊意味的城市,我认为还算合适的。

因为这座城市在冰冷理性的表皮下,隐藏他了最大的善意。

01

如果你是这两年入手了上海的房子,那么从资产维度上,大概率是中国楼市桌面上的“输家”。

占用的资金体量大不说,基本是增不了值的,假如眼光再差点,挑的地段和项目不怎么样,赔钱也不少见。更心酸的是,这期间环沪房价周边开始强势崛起,“环沪后花园”上海终于沦为中国楼市最大的段子。

其实我们团队无论在数据端,还是肉身感知上都在即时注视着上海楼市的动态,用一句话来界定目前上海楼市的真实状态,就是回暖但不激进,低调而被低估。

好,先说回暖,这也算上海楼市的共识了,是被用钱投票出来的。能实诚反馈市场脉象的二手房成交,在3月达到26000套左右,4月也有2万套上下,而这基本摸到16年下半年水位线。

需求确实被释放出来了,我们这段时间也跑了不少项目,售楼处的直观感受,人气好了很多。

和几个来看房聊了聊,都是有必须买房的理由的,也不计较短期的浮盈的。

这样的需求就很真实,还不激进。最有效的体现,就是可以去市面上找找二手房,虽然让价没有去年能有10%到15%那么可观,但房东也是愿意谈的。

意味着回暖之中,上海楼市在小小翼翼维持的供求天平。

02

而与此同时,在上海外围,长三角楼市就相对激进的多。

直观点,“地王”这种久违的字眼,开始频繁出现,一针针强心针注入了信心被抽空的市场,长三角市场除了上海,差不多被整体盘活了。

前不久,我就实地去了某个苏南城市,在土地市场溢价挺激进的。到了之后,这里土地市场的控盘之深,超出预想。

这么说,这里整三年没有向市场出让一块地,说实话,我都没法想象,这边房企投资部的人员,是怎么熬过这三年的,但现在他们一定是最忙的一个部门。

某种程度,这也是复苏中长三角楼市另外一层真相,盘面掌控的很好,介入的也很深。而相比之下,上海多少显得有点异类。

应该说,其他城市管控好操盘的底线,上海则牢牢把住了预期的上限。

上海对于放出去的每块地,未来能卖多少钱,通过预售证审核提前做好定价,并且手法很市场化,能看到的新房的上限,大致维持在周边二手房的1:1.1到1.2的区间,这样房企要留足自己的利润,氛围上你想激进也不容易。

关键的是,给市场的信号不至于紊乱,买地的,卖房的和买房的按照节奏来就好了。

03

接着,这还不够,我想和大家聊聊上海一个老政策:5年社保和二套房7成首付。应该说,这个政策被上海从16年3月执行后,效果比期待还要好。

首先,这实际上,把整个上海楼市从全国楼市池子中做了一次长期隔离,这样不管其他地方楼市怎么呼风唤雨,上海在整个箱体里面,很低调安静,这样游戏就可以考虑自己怎么玩就行了。

而在抢人大战最剧烈时候,也是上海人口开始负增长的阶段,即便如此,也没看到上海有打开任何口子的意图。

在我看来,这是上海操盘最有意思的一环,闭环打造好的同时,也在用时间筛选着愿意深耕并和这座城市一起成长的人,也很好过滤了来上海捞一票就走的投机这,类似天津那样,一夜之间多了50万户口,是绝无可能发生在上海的。

这样,外面的人和钱要进来,是要接受认真考验并与上海风雨与共的,本质上,上海牺牲了点短期溢价,却能把游戏玩的更长久。

所以,上海楼市的魅力在哪,全国楼市都要去看货币,看供求,看人口。在上海,逻辑上只要能跟的上操盘手的政策意图就行。

闭环的打造,预期的上限,孤立的看是没什么问题,但对比起来看,上海是只大蓝筹股的话,现在的估值是被压的很低。

怎么理解,其实最近常和上海对比的苏州就是很好的样板,这点上,我看到声音基本是这样的,“苏州凭什么那么贵”。

记得17年夏天,苏州率先涨完第一波后就基本停滞了,我和朋友在园区撸串的时候,调侃道嘉兴的市区房价都快赶上园区了,“环沪洼地”苏州一定会补涨回来。因为苏州是最早一批启动调控的城市,过早的操盘干扰了市场对苏州判断。

而同时,市场上的钱一定会在轮动中对每个城市价值做出标价,哪里贵了就离开,哪里有便宜货就会去捡。

这个角度,你不能说环沪贵了,毕竟市场是买账的,那么估值本质上是合理的,整个长三角被低估的,大概只有操盘水平高了一个段位的上海。

那么,你只要尊重的常识,价值便只会迟到,但不会缺席。上海的未来,一定会经历估值修复和价值回归,只是要多久,我不知道。

而这种操作层面下留白的时间空间,就是上海楼市在等待相信他的人过程。

04

好,如果上海仅仅做到这一步,那离善意多少还差点意思,来看上海在这段时间做了什么。

我们最近做了一个很有意思的抽样,哪种类型的楼盘,在回报上,是上海楼市的输家。结果很耐人寻味,垫底无一不是市中心,好地段的高端盘。

听着有点不可思议,但数据也都可以真实的查阅对比,统计了从06年现在12年间,上海楼市盘面大体涨幅在6倍左右,这其中有翠湖天地只有3倍那样跑输大盘,也完成10倍+惊艳回报。

那么,哪些盘能做到这些,我们也大概梳理了下特征,起价低,近郊环。其实也不难理解,低总价留下溢价空间才足够大,翠湖天地那样的一开始定价就没想过给下家留多少,买这里看重身份和邻居多过增值。

只是,这样楼盘为何容易出现在近郊?这里,和大家分享一个挺吃惊的数据,现在上海楼市成交的六成,是在300万总价段的区间。

本质上,这也就上海的准入门槛了,而300万是个什么概念呢,这样的价格知道能买苏州园区的老破小了,品相好点的,首付都勉强。所以为什么上海是被低估,对标标的过了平衡线,便宜货的价值就出来了。

好,我们团队把这样区间的楼盘分布拉了出来,几乎均衡排布在上海郊环,而这背后,是上海对城市运作的三大手法:地铁,产业,配套。

来自“新一线城市研究所”的数据整理看着就很明朗,最近5年上海的新增楼盘,也分布在郊区,但大致都很默契分布在轨交沿线。

来源:新一线城市研究所

同时,上海在达到世界第一的地铁里程过程中,中外环的地铁线网密度增加了60%,也就意味着,上海城市骨架随着这些线路,得到了最大程度的延展。

接着,上海是这么做的,非常舍得把家底,也就是高新技术产业沿着这样的骨架外迁,产业迭代率先在上海郊区出现了。在上海近5年的新增9823家高新技术企业,一大半出现在郊环的产业园。

来源:新一线城市研究所

比如张江的新增高科技企业密度就超过世纪大道,漕河泾也比徐家汇要多。

来源:新一线城市研究所

这样,愿意留在上海的人,最好的工作机会未必是在市区,就没必要一定要忍受房价高昂的市中心,郊区人气也就旺了。

有了人气就有钱赚,配套自然会跟上,上海商业增幅开始密集的出现在这一区间。

来源:新一线城市研究所

连对择址要求苛刻的星巴克和外资便利店,也把资源往这里倾斜,说明人气还蛮真实的。

来源:新一线城市研究所

甚至,学区房这么顽强的势力,郊环已经不落下风了。

来源:住在上海

简而言之,通过这三套手法的叠加,人们是愿意去郊环置业的,滚动后反过来又能继续刺激郊环的板块生长,生态就是良性的。

05

而这样做法的好处,还在于利用郊环便宜的土地,尽可能的压低上海准入门槛,让愿意深耕上海看到留下的希望。

近6成交易发生在这一区间,也代表着这里有着未来最好的换手和流动性,愿意接盘人多,未来受益最大的,大概就是这群刚需群体,置换的代价尽可能的小。

还有,我们说过,上海是真正意义上第一个进入到产品为王的赛道城市,好产品和地段碰撞会在上海越来越剧烈。这点上,作为上海楼盘供应主力郊环,碰到这样时期,新一代产品开始最早在郊环扎堆出现。

并且,选择生态是非常丰富,大量代表刚需天花板的500万区间也穿插其中,对刚需而言,咬咬牙也能够的上更好的生活,何乐不为。

总之,这个时间节点对上海而言,还蛮特殊的。

高段位的控盘带了稳健的价格,也带来了低估的现实,高超的城市运作手法在不停抹匀上海城市地段价值,与新一代产品同时交织在这样一个阶段中,我想上海楼市已经拿出愿意深耕这个城市的最大善意了。

而愿意相信,还是继续等待,都取决于每一个身处其间的自身选择。

收藏 打印 关闭